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Assicurazione globale fabbricati per condomini
La polizza globale fabbricati copre le parti comuni dell'edificio e la responsabilità civile del condominio verso terzi. Non copre l'interno delle singole unità, che resta a carico dei proprietari: è la sovrapposizione che genera più equivoci quando arriva un danno.
Che cosa copre e che cosa non copre
Dire che cosa resta fuori è la parte più utile: è dove nascono i malintesi quando arriva il sinistro. Le voci qui sotto sono quelle tipiche di questo tipo di contratto, ma ogni polizza fa storia a sé e va letta.
Che cosa copre
- Le parti comuni in caso di incendio, esplosione, fulmine
- La responsabilità civile del condominio verso terzi, compresi i condòmini stessi
- I danni da acqua condotta provenienti dalle colonne montanti e dagli impianti comuni
- La ricerca del guasto, cioè le opere murarie per individuare la perdita
- Gli eventi atmosferici e il sovraccarico di neve su tetti e coperture
- La caduta di calcinacci, cornicioni e parti della facciata
- Il danneggiamento degli impianti comuni: ascensore, autoclave, cancelli automatici
- La responsabilità civile verso gli addetti alle pulizie e alla manutenzione
Che cosa non copre
- L'interno delle singole unità immobiliari e il loro contenuto
- L'usura, il degrado e i vizi di costruzione dell'edificio
- I danni derivanti da lavori di ristrutturazione non comunicati alla compagnia
- Le manutenzioni omesse quando il difetto era noto e segnalato
- I danni da terremoto e alluvione, che sono garanzie separate
- Le opere abusive e le difformità edilizie non sanate
A chi serve davvero
Gli amministratori di condominio
Verificare che la copertura sia adeguata e attiva rientra nella diligenza richiesta all'amministratore. Un edificio scoperto o sottoassicurato è un problema che ricade su di lui prima ancora che sui condòmini.
I piccoli condomini senza amministratore
Anche un edificio con poche unità ha parti comuni e responsabilità verso terzi. L'assenza di un amministratore non elimina il rischio: un cornicione che cade coinvolge tutti i condòmini.
Gli edifici con ascensore o autoclave
Gli impianti comuni concentrano una parte consistente dei sinistri, sia come danno diretto sia come responsabilità verso chi li usa.
I condomini con parti in cattivo stato
Le facciate ammalorate e le coperture vecchie sono la fonte principale di danni a terzi. Le compagnie ne tengono conto, e in alcuni casi subordinano la copertura a interventi di messa in sicurezza.
Come lavoriamo su questa polizza
Sul condominio il numero che conta più di tutti è il valore assicurato del fabbricato, e quasi sempre è vecchio. Se la somma è ferma a una stima di dieci anni fa e i costi di ricostruzione sono cresciuti, in caso di sinistro parziale scatta la regola proporzionale e il risarcimento viene ridotto in proporzione. Aggiornarlo è la manutenzione più trascurata di una polizza condominiale.
L'altro punto è il confine con le polizze individuali dei condòmini. Il caso tipico è la perdita che parte da un appartamento e danneggia quello sottostante: non è la polizza del condominio a intervenire, ma quella del proprietario. Chiarirlo prima riduce i tempi e le discussioni in assemblea.
Guardiamo poi il massimale della responsabilità civile, che deve tenere conto della realtà dell'edificio: numero di unità, presenza di spazi accessibili al pubblico, stato delle facciate.
In caso di sinistro affianchiamo l'amministratore nella gestione della pratica e nei rapporti con il perito. Su un condominio la parte più lunga non è la denuncia, è il coordinamento fra le posizioni coinvolte.
Domande frequenti
- Il condominio è obbligato ad assicurarsi?
- Non esiste un obbligo generale di legge. L'obbligo può però nascere dal regolamento condominiale, oppure da una delibera dell'assemblea. In pratica la maggioranza dei condomini è assicurata, perché la responsabilità verso terzi per la caduta di parti dell'edificio è un rischio concreto e potenzialmente rilevante.
- La polizza del condominio copre il mio appartamento?
- No. La globale fabbricati copre le parti comuni e la responsabilità civile del condominio. L'interno della tua unità e il suo contenuto restano a carico tuo e vanno coperti con una polizza casa. Sono due contratti distinti e complementari, e non si sostituiscono a vicenda.
- Se una perdita dal mio appartamento allaga il vicino, chi paga?
- Risponde il proprietario da cui parte la perdita, e interviene la responsabilità civile della sua polizza casa. La polizza del condominio entra in gioco solo quando il danno proviene da impianti comuni, per esempio da una colonna montante. È la distinzione che genera più equivoci.
- Che cos’è la ricerca del guasto?
- È la garanzia che copre le opere necessarie a individuare l'origine di una perdita: rompere un massetto, aprire una parete, e poi ripristinare. Spesso costa più della riparazione del tubo, e senza questa garanzia resta interamente a carico. Su un edificio vale la pena verificarne il massimale.
- Come si aggiorna il valore assicurato del fabbricato?
- Si stima il costo di ricostruzione a nuovo, non il valore di mercato. Sono due cifre diverse e in molte zone quella di ricostruzione è più alta. La verifica andrebbe fatta periodicamente, perché una somma ferma nel tempo espone alla regola proporzionale su ogni sinistro, anche piccolo.
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